ワンルームマンションを4室持っていれば、会社の給料以外にも余裕が生まれる。そんなふうに見えるかもしれません。
でも、実際に保有している私の感覚は少し違います。家賃が入っても、ローン返済や経費を差し引いたあと、自由に使えるお金が大きく増えるとは限りません。
最近は金利上昇の影響が気になり、残債の減り方や売却するときの手残りまで考えるようになりました。「買うタイミングを間違えたのでは」と迷うこともあります。
この記事では、2024年から中京圏のワンルームマンション4室を保有する私が、毎月のキャッシュフローを重視するようになった理由を書きます。成功談ではなく、次の投資を考えている途中の記録です。
※融資条件は検討段階の想定です。この記事は、特定の投資方法の収益を保証するものではありません。
2024年からワンルームマンション4室を保有して、投資の見え方が変わった
中京圏のワンルームを、資産形成の一つとして購入した
私は2024年からワンルームマンションを保有し、現在は4室を持っています。購入したエリアは中京圏です。
当初は将来に向けた資産形成の一つとして考えていました。会社員として働きながら、給与以外にも資産を持っておきたいという思いがありました。
ただ、物件を持つ前と持ってからでは、気になることが違いました。今は家賃収入の金額以上に、毎月の支出と借入残高が気になります。
4室持っても、今の生活の自由が一気に増えるわけではなかった
4室という数だけなら、資産形成が進んでいるように見えるかもしれません。でも、会社員収入に頼らず生活できる状態になったわけではありません。
アキレス腱断裂を経験してから、会社だけに収入を頼ることへの不安を強く感じています。家族との時間や自分の時間も、以前より大切に考えるようになりました。
だからこそ、将来の資産だけでなく、今の暮らしの選択肢を増やすお金が欲しい。その気持ちと、実際の不動産投資の収支には、まだ距離があります。
金利上昇で、ワンルームマンション投資の返済と残債が気になり始めた
返済していても、思っていたほど残債が減っていないと感じる
毎月返済しているのだから、ローンは着実に減っていく。そう考えていても、実際には「思っていたほど減っていない」と感じています。
返済したお金のすべてが元金を減らすわけではなく、利息にも回ります。いくら払ったかだけでは、安心できなくなりました。
例えば、オリックス銀行の変動金利型・元利均等返済の商品説明では、金利が上がっても返済額がすぐには変わらず、まず利息の割合が増えて元金の返済が進みにくくなる仕組みが説明されています。
これは商品の仕組みの一例です。すべての投資用ローンに同じルールがあるわけではないため、自分の契約と返済予定表を確認する必要があります。
参考：オリックス銀行「投資用不動産ローンの金利上昇時の留意事項について」
今後2年ほどで返済額が増える可能性を気にしている
私が今気にしているのは、今後2年ほどで支払額が増える可能性です。現時点で増額が確定した、という意味ではありません。
今の支払いで収まっているからといって、この先も同じとは限りません。将来の返済額を考えると、今の収支だけで判断するのは難しいと感じます。
毎月の返済額、元金と利息の内訳、金利や返済額の見直し時期。それぞれを分けて確認したいと思っています。
金利負担が増えても、家賃をすぐに上げられるとは限らない
大家側の支払いが増えたからといって、その分をすぐ家賃へ上乗せできるわけではありません。借りている方の生活もありますし、周辺の家賃や契約内容も関係します。
私には、金利による負担が増えても、収入は同じようには増やせないところが難しく感じられます。入居者を責めたいのではなく、保有する側としてその差を受け止める必要があるということです。
ワンルームマンション投資を後悔するのは、売却時の手残りが見えないとき
数年後に売る価格だけでなく、そのときの残債も気になる
数年後に売るとしたら、いくらで売れるのか。そして、そのときローンがいくら残っているのか。今はこの二つを一緒に考えています。
売却価格が高く見えても、残債を返済し、売却費用などを支払えば、手元に残る金額は変わります。売却に伴う税金も、条件に応じて確認が必要です。
売却時の入金額だけが、投資全体の利益ではありません。購入時に出したお金や保有中の収支も合わせて、最終的にどうだったのかを見たいと思っています。
私の中京圏の物件は、期待していたほど値上がりしていない
保有物件については、期待していたほど値上がりしていないと感じています。中京圏全体の相場を断定する話ではなく、私自身の物件に対する実感です。
値上がりを期待していると、ローン返済が多少重くても、売却時に取り戻せるのではと考えたくなります。でも、その期待だけに頼るのは不安です。
「買うタイミングを間違えたのでは」と迷うこともある
今振り返ると、買うタイミングを間違えたのではないかと思う日もあります。金利や売却価格のことを考えると、迷いが出てきます。
ただ、まだ売却して結果が確定したわけではありません。ワンルーム投資は失敗だ、と一括りにするつもりもありません。
保有したことで初めて見えた部分があり、それを次の判断にどう生かすかを考えている段階です。
不動産投資で欲しいのは、資産額だけでなく毎月のキャッシュフローだった
家賃が入ることと、自由に使えるお金が残ることは違う
不動産を持っていることと、お金に余裕があることは同じではありませんでした。家賃が振り込まれても、そのあとに返済や支払いがあります。
私が今欲しいのは、資産の金額だけではなく、必要な支払いを終えたあとに残る現金です。そのお金が増えれば、会社への依存を減らす選択肢につながります。
返済・管理費・修繕積立金・税金まで含めて手残りを見たい
家賃とローン返済の差額だけでは、本当の手残りは分かりません。管理費、修繕積立金、賃貸管理の費用、税金、保険、入退去や修繕にかかる支出もあります。
ここでいう手残りは、実際のお金の出入りを見たキャッシュフローです。税金を計算するための利益とは区別しています。
毎月払うものだけを見ていると、年に一度の税金や突然の修繕を見落とします。普段は残っているように見えるお金の中にも、将来の支払いに備えて置いておきたい分があります。
老後の資産形成と、今の会社依存を減らすお金を分けて考えたい
将来に備える資産も大切です。ただ、目指しているのは、老後まで我慢することだけではありません。今の生活で、会社の給料に頼る割合を少しずつ下げたいのです。
会社を辞めること自体がゴールではなく、残るか辞めるかを自分で選べる状態になりたい。そのために、お金の目的を整理しています。
関連記事：会社員の資産形成は何から？老後と今の自由のために、資産家を目指す私の種銭づくり
中古一棟マンションを検討しているのは、継続的な手残りを作りたいから
仕事で出会った人から、相場より安く買える可能性のある物件を紹介された
そんな中、仕事を通じて出会った人から、中古の一棟マンションを勧められました。相場より安く買える可能性があるという物件です。
今は購入を検討している段階です。安く買える可能性があることと、購入後にお金が残ることは別なので、価格だけで決めたいとは思っていません。
1億5,000万円前後・15年ローン・金利3％程度を想定している
現在考えている条件は、1億5,000万円前後、15年ローン、金利3％程度です。融資条件や購入条件が確定したわけではありません。
返済の大きさをつかむため、下の表では借入額も1億5,000万円と仮定しました。元利均等返済、毎月返済、ボーナス返済なし、15年間金利が変わらない前提です。
| 試算項目 | 仮定・概算 |
|---|---|
| 借入額 | 1億5,000万円 |
| 返済期間 | 15年（180回） |
| 金利 | 年3％で一定 |
| 返済方法 | 元利均等返済 |
| 毎月の返済額 | 約103万5,872円 |
| 年間の返済額 | 約1,243万円 |
計算式は「借入額×月利÷｛1−（1＋月利）の−返済回数乗｝」です。月利は年3％÷12、返済回数は180回として計算しています。実際の端数処理などで金額は変わります。
これはローン返済だけの試算です。取得時の諸費用、改修費、運営費、税金などは含んでいません。物件価格や総事業費と、実際に借りる金額も分けて確認する必要があります。
現在の試算では手残りを見込むが、空室や修繕で変わる
私の現在の試算では、運営費や税金を考慮しても手残りを見込んでいます。ただし、その前提が実際の運営でも続くかは別の話です。
ここでは家賃総額や経費の細かな内訳を示していないため、上の返済額だけを根拠に「儲かる物件」と判断できるものではありません。
空室が増えたり、予定外の修繕が発生したりすれば、残る現金は変わります。毎月の家賃をそのまま利益として使えるわけではないことは、区分でも一棟でも同じです。
区分4室と一棟では、収入の分散と建物全体のリスクが違う
一棟に魅力を感じているのは、今回の条件で毎月のキャッシュフローを作れる可能性があるからです。一棟なら必ず区分より収益が良い、という意味ではありません。
今の私の目的と、比較するときに気になる点を整理しました。物件や契約によって変わるため、区分と一棟の優劣を決める表ではありません。
| 項目 | 保有中の区分ワンルーム4室 | 検討中の中古一棟 |
|---|---|---|
| 私の主な目的 | 購入時は将来の資産形成 | 毎月の手残りを作ること |
| 家賃収入 | 各部屋からの収入 | 一棟内の複数戸からの収入 |
| 金利の影響 | 契約条件によって返済内訳・返済額に影響 | 同様に影響。借入額と返済期間も重要 |
| 空室 | 空いた部屋の家賃はゼロ。4室全体の収支は別に見る | 複数戸で分散できる一方、同じ建物・地域への集中もある |
| 修繕 | 室内設備に加え、共用部の積立金・追加負担にも注意 | 屋根・外壁・配管など建物全体の支出に注意 |
| 出口 | 各部屋の売却価格・残債・費用を確認 | 売却価格・残債・稼働率・買い手の融資などを確認 |
| 今後重視すること | 保有中と売却時を通した収支 | 必要な備えを残したうえでのキャッシュフロー |
不動産の手残りを、個別株投資の種銭に回せるようになりたい
会社員として、週間スイングを中心に株式投資も続けている
私は個別株にも投資しています。会社員なので相場をずっと見ることはできず、1週間ほどの値動きを考える週間スイングが中心です。
時間が取れる日は、朝だけデイトレをすることもあります。ただ、株式投資は毎回利益が出るものではなく、元本を減らすこともあります。
不動産の運営資金を確保したうえで、余裕資金を株に回したい
今後、不動産から継続して手残りを作れたら、その一部を個別株の種銭に回したいと考えています。まだ実現した仕組みではなく、これから作りたい流れです。
ただ、不動産の返済や修繕のためのお金まで株へ回してしまえば、株価が下がったときに困ります。まずは不動産を運営し続けるための資金を残す必要があります。
資産から生まれたお金で、次の資産を作る流れを目指している
給料からお金を残すことに加えて、資産から生まれた余裕資金で次の資産を作る。その流れを少しずつ育てたいと思っています。
複数の投資をすれば、自動的に安全になるわけではありません。株でも不動産でも同時に損失が出る可能性はあります。それでも、会社以外の収入源を育てることは、続けて考えたいテーマです。
関連記事：会社員収入だけに頼るのが怖い｜怪我をした私が副業を続ける理由
次の不動産投資では、毎月の手残りと売却まで確認したい
空室・家賃下落・金利上昇が重なっても返済できるか
次に買うなら、予定どおりに進んだ場合だけでなく、条件が悪くなったときの収支も確認したいです。満室が続くことや、今の家賃を維持できることを当たり前にはできません。
空室、家賃下落、金利上昇が重なった場合でも返済を続けられるか。その差を本業の給料で埋め続けることにならないかを考えたいと思っています。
修繕・災害・地域の賃貸需要まで含めて考えたい
中古一棟では、今きれいに見えるかだけでなく、今後どこに修繕費がかかるかも気になります。固定資産税や管理費、保険など、持っている間に必要な支出もあります。
災害のリスクや地域の賃貸需要も、長く保有するうえで確認したい点です。複数の部屋があっても、同じ建物が被害を受ければ、複数戸へ影響が及ぶ可能性があります。
売りたいときに売れるか、残債を返して何が残るか
毎月の収支が良く見えても、売却が必要になったとき、すぐ希望価格で売れるとは限りません。不動産は現金に戻すまで時間がかかることもあります。
売却時の築年数や稼働率、買い手が融資を受けられるかも含め、出口を考えておきたいです。資産を増やしたつもりが、身動きを取りにくくする借入にならないようにしたいと思っています。
これから不動産投資を学ぶ方には、物件探しと並行して、収入とコストの基本を整理できる本も選択肢になります。参考書の候補は、浅井佐知子さんの『世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生』（ソーテック社）です。
出版社の目次では、不動産のコストや物件選び、運用について扱っています。私が読んだ感想としての紹介ではありません。2015年刊行のため、現在の金利や税制、融資条件は別途確認しながら読むための入門書候補です。
▶ 不動産投資のコストと基本を学べる入門書を確認する
書籍の内容・目次：ソーテック社の公式紹介ページ
まとめ｜4室持って分かったのは、資産額だけでは今の自由は増えないということ
ワンルームマンション4室を持ったことで、家賃収入だけでは見えなかった部分を意識するようになりました。金利、残債、毎月の支出、売却するときに残るお金です。
買うタイミングを間違えたのではと迷うこともあります。ただ、その経験があったからこそ、今は資産額だけでなくキャッシュフローを重視しています。
中古一棟マンションへの関心も、その延長にあります。一棟を買えば解決するとは思っていません。必要な備えを残して、継続的に手元へお金を残せるかを考えたいのです。
目標は物件数を増やすことではなく、会社に残るか辞めるかを自分で選べる状態に近づくことです。
まだその途中ですが、迷ったことも、見直したことも、このブログに残していきます。
コメント